Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Pojęcie umowy przedwstępnej (pactum de contrahendo)
Umową przedwstępną strony wzajemnie zobowiązują się (przygotowują) do zawarcia umowy definitywnej - sprzedaży nieruchomości. Do ważności umowy przedwstępnej nie jest zastrzeżona żadna szczególna forma. Nie jest to umowa wzajemna, brak w niej cech ekwiwalentności. Jej cel i przydatność społeczna wynika z faktu, iż w pewnych sytuacjach umowa ostateczna nie może być w danej chwili zrealizowana. Przeszkodą mogą być okoliczności natury prawnej lub faktycznej, czy jakiekolwiek inne czynniki dla stron niedogodne.

Ustawowym minimum zawartym w umowie przedwstępnej to istotne postanowienia umowy sprzedaży. Do essentialia negotii umowy sprzedaży należy określenie przedmiotu umowy, ceny sprzedaży. Umowa ta może zawierć:

• warunek,
• oznaczenie terminu w ciągu którego ma być zawarta umowa sprzedaży,
• dodatkowe zastrzeżenia umowne, jak zadatek, zaliczka, umowne prawo odstąpienia,
  odstępne, kara umowna,
• zasady korzystania z rzeczy w trakcie związania umową przedwstępną, służą one do uelastycznienia bądź wzmocnienia tej umowy.

W związku z zawartą umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości strony mogą ustalić, iż dojdzie do przekazania sumy pieniężnej z innego tytułu niż zadatek, zaliczka, czy odstępne. Suma pieniężna stanowić może kaucję, jako zabezpieczenie wynikających z umowy roszczeń. Nieważność umowy przedwstępnej powoduje nieważność dodatkowych zastrzeżeń, m.in. jak zadatek, kara umowna, umowne prawo odstąpienia, odstępne.
Dla usunięcia wątpliwości interpretacyjnych umowa przedwstępna może ustalać dodatkowe postanowienia, które znajdą się w umowie końcowej.
Dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej o cechach umowy oświadczenie na rzecz osoby trzeciej. W takim przypadku osoba trzecia będzie uprawniona do żądania od strony zobowiązanej z umowy przedwstępnej do zawarcia z nią umowy sprzedaży.

Termin
Oznaczenie terminu ma walor praktyczny i konkretyzujący. Na wstępie determinuje zachowanie stron i ich skłonność do przystąpienia do umowy końcowej.
Inaczej, jeżeli termin nie został oznaczony, umowa powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez jedną ze stron. Jeżeli każda ze stron wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie, a nie tej której termin jest krótszy. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Wyznaczając termin w umowie albo w wyniku późniejszego oświadczenia, uwzględnić należy obiektywną możność przystąpienia przez strony bez nieuzasadnionej zwłoki doumowy przyrzeczonej.
Oznaczony tak termin zawarcia umowy sprzedaży, nie jest terminem końcowym realizacji uprawnień. Jest to termin spełnienia świadczenia, rozpoczynający bieg terminu przedawnienia.

Skutki umowy przedwstępnej
Skutek słabszy - jeżeli zobowiązany do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (ujemny interes umowy). Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Skutek silniejszy - jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta jest w formie aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, uzyskując zastępcze orzeczenie Sądu.W przypadku skutku silniejszego przysługuje stronie wybór - uprawnienie bądź do realizacji umowy bądź do dochodzenia lub uzyskania odszkodowania.

Roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży można ujawnić w księdze wieczystej, otrzymując dodatkową ochronę, skuteczną wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Chodzi tu o wszystkie roszczenia objęte treścią umowy przedwstępnej lub z niej wynikające. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Ponieważ po upływie terminu dochodzi do wygaśnięcia uprawnień, nie można żądać zawarcia umowy, jak również dochodzić innych roszczeń z tej umowy, m.in. zadatku czy odszkodowania.
Przy umowie przedwstępnej z warunkiem zawieszającym istotne jest wskazanie, że termin wciągu, którego ma dojść do zawarciu umowy sprzedaży biegnie od ziszczenia się warunku, dla uniknięcia wątpliwości, co do przedawnienia roszczeń z umowy.
Uprawnienia i obowiązki z umowy przedwstępnej przechodzą na spadkobierców.
Zawarcie umowy sprzedaży, poprzedzonej umową przedwstępną, powoduje wygaśnięcie uprawnień z umowy przedwstępnej.

Dodatkowe zastrzeżenia umowne
Zadatek
Zadatek pełni funkcję wzmocnienia zawartej umowy i potwierdzenia woli stron do zawarcia umowy ostatecznej. Dopiero po wręczeniu pieniędzy lub po wydaniu rzeczy powstanie skutek zastrzeżenia zadatku.

Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że:

• w razie niewykonania umowy przez stronę zobowiązaną do kupna, strona zobowiązana do sprzedaży może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować,
• w razie niewykonania umowy przez stronę zobowiązaną do sprzedaży, strona zobowiązana do kupna może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i żądać sumy zadatku dwukrotnie wyższej,
• w razie wykonania umowy przyrzeczonej, zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny, jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Reguła ta ma zastosowanie w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju.

W przypadku rozwiązania umowy, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, zadatek podlega zwróceniu; obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
W przypadku skutku silniejszego umowy przedwstępnej, przysługuje stronie wybór - uprawnienie bądź do realizacji umowy bądź do dochodzenia albo zatrzymania zadatku. Zadatek nie podlega miarkowaniu, ani wykazaniu: 1) czy uprawniony rzeczywiście poniósł szkodę, 2) jaka była wysokość szkody. Nie można się domagać, poza zadatkiem uzupełniającego odszkodowania lub rezygnując z zadatku dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych. Jest to stan najbardziej dla obu stron klarowny i pożądany.
Nieważność umowy przedwstępnej powoduje nieważność zastrzeżonego w niej zadatku. Rozstrzygającym dla skuteczności zadatku jest fakt czy umowa przedwstępna wiąże strony, przez wykładnię art. 65 kc.

Zaliczka
Zamiast zadatku, przy umowie przedwstępnej, strony mogą uzgodnić zaliczkę, która podlega zaliczeniu na poczet ceny w umowie sprzedaży. W przypadku nie dojścia do umowy końcowej, zaliczka podlega zwrotowi.

Umowne prawo odstąpienia
Przy umowie przedwstępnej można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Uprawnienie to stanowi wyjątek od zasady związania stron umową. Odstąpienie nie musi być uzależnione od żadnej konkretnej, obiektywnej przesłanki. Dla swojej skuteczności oświadczenie o odstąpieniu trzeba złożyć drugiej stronie.

Przy wielości osób, po jednej bądź drugiej stronie oświadczenie powinno być złożone:
- przez wszystkie osoby, jak i
- wszystkim osobom.

W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą.
To, co strony już świadczyły, co do zasady ulega zwrotowi w stanie niezmienionym.
Nieważność umowy przedwstępnej powoduje nieważność zastrzeżonego w niej prawa odstąpienia.

Odstępne
Odstępne jest szczególnym umownym prawem odstąpienia. Jeżeli zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego. Dopuszczalne jest, aby zapłata wynikająca z odstępnego nastąpiła przed złożeniem samego oświadczenia drugiej stronie.

Zastosowanie umownego prawa odstąpienia albo odstępnego pojawi się, gdy zaistnieje przeszkoda nie stanowiąca podstawy warunku.

Warunek
Warunek zawieszający w umowie przedwstępnej pojawi się, gdy opisuje zdarzenie będące przeszkodą do zawarcia umowy sprzedaży. Po jego ziszczeniu odpadnie przyczyna uniemożliwająca zawarcie umowy końcowej.